不動産売却のコツ(1)

不動産

相続で不動産を取得した場合を含め、一般に不動産を売却するにはどのような手順を経て行うものか説明します。

不動産を売ってお金に換えるには、まず最初に不動産業者に連絡する必要があります。

不動産業者には大手業者もあれば、大きくはないけれど地元の情報に詳しい地域の不動産業者もあります。

それぞれ長短がありますので、どこがいいかは一概に言えません。ただ、その特徴を知っておくことが大事です。

大手不動産業者は、その認知度を生かした営業ができます。広告も良く出しているので安心感もあるでしょう。ただし、会社としては大きいですが、その分担当者もベテランから新人まで多くいますので、その力量に差がどうしても出てしまいます。

担当者との相性もあるでしょうから、話をして確かめてみるのもいいでしょう。

地元の不動産業者の場合、大手ほど洗練されたものはないかもしれませんが、その分、地元密着で、細かいアドバイスを受けられるかもしれません。長年その地域でやっている人であれば、地域の人脈もありますので、そこが有利に働く可能性もあります。この場合でもやはり、担当者との相性は大事です。

相談する不動産業者を決めたら、次に行うことは物件価格の査定です。

不動産の価格は地域にもよりますが、変動しています。又相場というものも一応ありますが、これは目安であり、物件の個別性がとても強いのです。

隣どおしに並んでいる物件で、大きさにもそれほど差がない場合でも査定の結果、100万円以上の価格差が出ることは普通にあります。

査定法の基本としては、どこの不動産業者でも①近隣取引事例の調査 ②路線価の調査 ③現地物件の物理的な状況調査 ④物件の法的、制度的な制限調査 ⑤周辺環境の確認 ⑥近隣住民への聞き取り

等を組み合わせて行っているはずです。それに加えて担当者の主観もある程度入ります。

その調査結果を所定の書式にまとめ、売却希望者に提示します。

大事な注意点として、提示された価格の『根拠』をきちんと確認することです。

不動産営業担当者の心理として、売却相談を受けた場合、とりあえず媒介契約を取りたいと思うのが普通です。そうすると、売主に気に入ってもらうために、高めの価格の提示をすることがあります。そんな価格で受けても、たぶん売れないだろうなぁと思いながらも、そうすることにより、媒介契約獲得できる可能性が高まるからです。

結局そんなことをしても、そもそも売れない価格なので、しばらく売れずに放置され、最終的に価格を下げることになりがちです。多少の高低はあるとしても、不動産は適正価格でしか売れません。

時間だけをロスしてしまう結果になります。

又反対に、口がうまい営業担当者がやりがちなこととして、きちんとした根拠もなく、相場より極端に安い金額を提示するケースもあります。

これは、売主が不動産の相場等にあまり詳しくなく、営業担当者の意見をそのまま信じてしまいやすいタイプの方の場合に可能性があります。

なぜ、そんなことをするかと言えば、相場より安ければ早期売却の可能性が高まり、仕事が早く済むからです。通常、どこの営業担当者でも、会社から多くの営業ノルマを与えられています。

月末なんかは、その追及でかなり追い込まれているはずです。そんなとき、目の前にすぐ実績を出せそうな物件があったら、どうするでしょうか・・・・。これは法的にはわかりませんが、少なくとも不動産営業担当者としてのモラルに反した行為だと私は思います。

もちろん、上に書いたようなことをしないで、誠実に、適切に、きちんと、根拠をもって不動産の取引を行っている営業担当者もいます。

大事なことはそんな営業担当者を見つけることだと思います。

しかし、普通の人にとってこれは、簡単そうでなかなか難しいかもしれません。

今回はここまでです。

次回はそんな場合に役立つ方法をお伝えします。

コメント