敷金について

不動産

敷金の定義の明確化

2020年4月1日より民法が改正され、今まで条文上明確な定義がなかった、敷金の定義が定められました。今までは慣習に基づき、敷金という制度が運用されていました。又裁判に関しても判例に基づき、判断が行われていました。

『敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。』(民法622条の2)

つまり、敷金という名前がついていなくても保証金など、賃借人の金銭債務を担保する目的のものは全て敷金になります。

賃貸建物の所有権と敷金返還債務の帰属(民法605条の2 不動産の賃貸人たる地位の移転)

前条、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

2.前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

3.第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

4.第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

物件が売買されたときは、賃貸人の地位はそのまま買主に移転します。対抗要件である移転登記をすれば、貸主として賃借人に家賃請求できできます。

しかしこの場合でも物件の売主と買主が合意すれば、売主が賃貸人で有り続けることもできます。これは信託財産としての譲渡のケースが考えられます。この場合所有者は買主ですが、売主は賃貸人として、賃借人に対する修繕義務などを負います。

敷金返還債務も買主に移転します。

物件売買における敷金返還債務の承継方法(関東方式、関西方式)

物件を売買したとき、敷金返還債務が買主に移転するのは上記のとおりですが、その敷金の買主への引継ぎ方が関東と関西では異なります。

関東方式では、不動産取引の慣例として敷金返還債務を物件代金から差し引いて決済します。例えば物件価格が1億2000万円、敷金返還債務が1000万円なら、1億1000万円を売主に支払います。

関西方式では、敷金返還債務を物件代金から差し引くことはしません。上記のケースであれば1億2000万円を売主に支払います。敷金(保証金)持ち回りと言います。

賃貸借契約契約の敷金に関するご相談は岡田行政書士事務所までご相談ください。

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