道の扱いにはご注意を

大阪府堺市、不動産と建築に詳しい行政書士の岡田です。

中古住宅を購入を検討される場合、特に一戸建ての場合ですが

この場合、まず敷地に接している、道の種類に注意が必要です。

道には大きく分けて、公道(国道・都道府県道・市町村道)と私道(個人や会社が所有管理)があります。

私道の場合は、所有関係が複雑(共有、持ち出し等)なことが多く、どのような所有形態なのかはきちんと確認すべきです。

その他に、見た目、物理的には道路であっても、法律的には道路でない道が存在します。

これはどういうことかと言えば、例え国や県などが所有していても、ただの公有地であり、道路として認定されていない道です。

見た目はどうみても道なのに、実は道ではない、そんな道です。

又、農道や里道という道も存在します。

これは道であったり道でなかったりします。

ややこしいですね。

道でないと何が困るのか?

それはずばり、その道に接している土地に建築物が建てられないからです。

建築基準法43条に、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接しなければならないと規定されています。

この場合の道路とは建築基準法で認められた道のことです。

その道に2m以上接していれば建築物を建ててもいいですよと言うことです。

ところが、それが道でなければ、そもそも建築物を建てることができません。

後で大変困ることになります。

中古住宅などで、そこにすでに住宅が建っている場合があります。

どのような経過でそこに建っているのかはわかりませんが、そんな場所に建っている建物を建て替えしようと思っても、建築確認が下りません。

つまり、建て替えができない住宅ということです。

相場よりも割安で出ていたりする不動産には、そのようなものがあります。

当然、不動産業者はそのあたりのことをきちんと調べて、説明する義務があります。

しかし、残念ながら、調査不足、説明不足で、あとからトラブルになるケースが後を絶ちません。

だから、買主も知識をつけて自己防衛すべきなのです。

では、道であればいいのか?と言えばそうではありません。

確かに道と認められれば建物は建築可能です。

しかし、私道の場合は、その所有関係に注意が必要です。

私道の所有関係には共有持ち分がある場合と、それぞれ分割して、分割した部分を単独所有しているケースがあります。後者の場合はそれぞれ道に対応する部分を提供しています。

どちらの場合ももしその道がへこんだり、アスファルトがめくれたりして修理が必要になったとき、所有者全員でお金を出して修理しなければなりません。

所有者全員が賛成して、お金もすぐ集まるなら、問題はないのですが、現実はなかなかそううまくいきません。金額のこととか、修理内容のこととかで、意見が合わなければ揉めるでしょう。

そもそも、話し合いが簡単にできるとも限りません。

私道にはそんなリスクが潜んでいます。

だから、値段が安いというだけで、衝動買いをしてしまうと後悔することになります。

道については念入りに調査してください。

当事務所では、不動産購入予定者のために、不動産の調査をしています。

購入を検討されている不動産についての、第三者専門家としてアドバイスいたします。

ご関心があられましたら、お知らせください。