空き家対策

空き家の課題について対応を考えます。

空き家の種類による対策

空き家と一口に言っても、その内容は異なります。
一般的に人が住まなくなっている状態の住宅を空き家と呼びます。
いわゆる『空室』も空き家ですが、賃貸又は売却をすることを前提にして、その準備期間に空き家になっている場合、これは一時的に空き家状態になっているだけですので、ここでの空き家に該当しません。
問題はそれ以外の空き家です。

活用可能な空き家

相続があり、その結果住む人がいなくなったけれど、まだ建物としての利用価値があるが、メンテナンスを行わず放置していた結果、空き家になっている状態のものです。
建物は誰も住まなくなってしまい、放置しておくと空気の入れ替えができないため、カビが生え、劣化が激しくなります。
又相続が繰り返しあり、相続による名義人が増えすぎてどうしようもなくなっているものがあります。
しかし令和５年４月１日の民法改正により、所有者不明財産の共有制度の見直しがあり、不明共有者がいても一定の条件を満たせば、不明財産の変更、管理行為が可能になりました。
この不動産に財産的価値がある場合は、
①その立地に応じた利用方法を考えること
②売却してお金に換えること
の２つの方法があります。
①の例として店舗、倉庫、賃貸住宅、シェアハウス、地域の集会場、レンタル事務所・会議室、民泊施設などが考えられます。
②の場合は、不動産業者に相談し、売却査定を行います。
建物の状態によるのですが、①でも②でも、修繕・リフォームが必要なケースがありますので、専門家に相談されたほうがいいでしょう、
当事務所でも対象空き家に対し、どのような利用方法・活用方法があるかについて、その空き家の状態を調査して、リフォームの必要性も考慮しながら、ご提案をします。

活用が不可能な空き家

立地条件から考えて、現実的に何も活用ができない、売却も無理な空き家があります。
建物の状態が悪くても、立地がよければ、土地として売却は可能ですが、立地に問題がある場合は、現実として売却も活用も困難です。
立地に問題があるとは、住宅であれば、接道義務を満たしていない、インフラが整備されていない、高い崖がある、敷地と道路の高低差が激しい、水没の危険性がある等、通常の住宅又は施設等で使用するには難しい不動産です。
こうしたものは基本どうすることもできません。
しかし放置すると、どんどん建物の程度が悪くなり、雑草が生い茂り、危険な害虫が集まってきます。
危険な空き家は管轄する行政から、『特定空き家』に指定されます。
『特定空き家』に指定されると、最悪の場合、行政によって強制的に取り壊しが行われます。この場合の解体費用は空き家の所有者に請求されます。
固定資産税も大幅に上昇します。
ただそもそも所有者が不明という空き家も多いので、行政としても対策に頭を痛めています。
こんな空き家に対して、有効な選択肢はほとんどないのですが、かと言って何もできないわけではありません。相続放棄や、相続土地国庫帰属制度の検討の可能性もあります。
相続放棄とは、原則相続が起こってから３ヶ月以内に、家庭裁判所に財産を一切相続しないことを申出することです。（事情により、３ヶ月を延期することは可能です。）
この場合は、空き家だけではなく、他の財産も一切合切放棄しなければならないので、注意が必要です。
相続土地国庫帰属制度は、不要な不動産を国に引き取ってもらう制度です。
一見便利そうな制度に思えるのですが、国が引き取る不動産内容に制限があり、なかなかその条件に合わせることが難しいということが言えます。その上一定の金額を国に支払う必要があります。
ただ、それでもそういう制度があることを知っているだけでも意義はあります。
どんな空き家でもまずは、可能性を探ることから始め、できることがあれば取りかかることが重要です。
相続した空き家のご相談は是非一度、当事務所までご相談ください。