不動産を相続する方法

堺市の不動産の相続に詳しい、行政書士の岡田です。
今回は、不動産を相続する場合の代表的なパターンとその注意点について説明します。

法定相続分で共有登記する。

この方法が何も考えなくていいので、一番簡単です。
しかし、多くの問題を孕んでしまうので、避けたほうがいいでしょう。
不動産には、利用(居住、賃貸する、担保に入れる)や処分(売却、贈与)という問題が必ずついてきますが、何をするにしても共有者の同意が必要になります。(単なる保存行為を除きます。)
共有にした結果、決局何もできなくなったというお話はよく聞きます。

誰かひとりの名義にして、他の人にはお金を渡す。(代償分割)

相続財産に現金・預金等の換金性の高い財産があれば、これができます。
その不動産の管理やこれからの利用について、一番適切な相続人が不動産を相続して、他の相続人には各相続分に応じたお金を分配する方法です。
しかし、遺産に分配する現金預金が無い場合や、不動産を相続する相続人に現金・預金が無い場合はこの方法は利用が難しくなります。その分、金融機関で借入をするという方法も考えられますが、これは確実ではありません。

売却して売却代金を分配する。(換価分割)

流通性の高い不動産であり、かつ相続人の誰もがその不動産を直接必要としない場合、不動産を保有し続けることもコストが発生するため、売却し、売却代金から売却に要した費用(仲介手数料、登記費用等)を差し引いて各相続人に分配する方法です。
ある程度市場性があることと、売却代金について、事前に相続人全員の同意が必要です。
この方法は比較的よく利用されている方法であり、遺産分割の観点ではやりやすい方法です。

分筆してから相続する(ある程度大きな土地の場合)

この方法はある程度大きさのある土地に限定されますが、共有登記ではなく、土地を分筆登記してから、その分筆後の土地を各相続人に名義変更する方法です。
この方法であれば、相続後の土地については各相続人が自由に利用・処分が可能になります。
注意点は、分筆の方法、内容です。
元の土地の大きさや形状、接道状況により分筆した結果、利用しにくい形状になったり、接道条件を満たさなくなったりした部分ができるようであれば、それは不公平な分筆であり、トラブルの原因にもなります。
土地そのものの内容と事前の分筆計画が重要になります。

建物だけ相続する(借地権の相続)

借地権上の建物の場合、建物のみが相続の対象となります。
借地権には、地上権(物権)と賃借権(債権)がありますが、ほとんどは賃借権です。
又賃借権の登記という制度がありますが、これをしているケースは少ないです。
建物の登記名義が被相続人(亡くなられた人)の名義であれば、借地権が発生するからです。
賃借権の譲渡には、底地権者(土地所有者)の同意が基本必要なのですが、相続の場合は伝えるだけでいいです。
但し相続後借地権を売却する場合は原則地主の承諾が必要です。

土地だけ相続する(底地の相続)

被相続人が地主として借地人から賃料収入を得ていた場合は、相続の結果その地主としての権利を相続することになります。
底地を相続した相続人は、借地権者に対してすみやかに貸主変更の通知を行います。
又、その後その土地が不要になった場合はまず、借地人に対して買取の依頼をしてみるという方法も考えられます。
ただし、借地人にその支払いを行うことができる資力があることが前提であり、かつ地代が土地相場に対して適正であったのか、その結果買取請求金額が適正であるのか等、複雑な問題が生じるためこの方法はハードルが高いでしょう。

まとめ

上記のように、不動産の相続にはいろいろな要素、方法、パターンがあり一律ではありません。
又不動産に関する専門的な知識も必要です。
相続後のトラブルを防止するためにも、詳しい専門家に相談されることをお勧めします。
当事務所でも相談を受け付けしておりますので、何かありましたらご連絡いただければと思います。