堺市の相続＆不動産コンサルタント、行政書士の岡田です。
本日は、相続した（相続予定の）不動産の建物について考えてみます。
不動産は、土地と建物に分けられることはご存知かと思います。
ただ、同じ不動産といっても、その性質は大きく異なります。
建物は基本人間が作り出した人工物です。
それに対して、土地は造成等を除けば、新たに作り出すことはできません。
建物は、減価償却の対象ですが、土地に減価償却はありません。
建物の取引は、住宅用を除き、消費税が課税されますが、土地の取引は消費税の課税対象ではありません。
そんな性質をもつ建物を相続した場合、まず最初に確認したほうがいいことを２つお伝えします。
１，登記面積（法務局に届けてある面積）は、現状の面積と合っているか？
登記面積と現状の面積ですが、異なっている建物は多く存在します。理由はいろいろ考えられます。登記面積と固定資産税通知書に書かれている床面積を比較したら、異なる場合もあります。
固定資産税通知書の床面積は、登記面積ではなく現状の面積になっていることもあります。（全部ではありません。）
これが異なると、その建物を相続して、次に何かしようかとした場合（例えば売却してお金に換えて、相続人全員に分配する等）でも、そのままでは非常にやりにくいのです。（というか、売却する場合は、現状面積に合わすことが条件になることが多いです。）
２，建築確認、検査済証はあるのか？
都市計画区域内又は、準都市計画区域内で、建築確認番号が無い建物であれば、それは違法建築の疑いがあります。又、建築確認番号があっても、検査済証がない（検査済み番号がない）建物は、建築確認に提出した図面と同じ内容で建築していない可能性があります。
いずれにせよ、それは違法建築物の可能性が強いのです。尚、お手元に建築確認通知書と検査済証が無い場合は、その建物所在の役場の建築指導課等（名称はいろいろです。）に行けば、建築計画概要者又は、台帳記載事項証明書という形で調査することができます。
違法建築物であった場合で、かつ登記面積も現状の面積と大きく異なる建物も存在します。私は、実際よく遭遇しました。「よく、これだけ、無茶苦茶に建てられたなぁ」と一人で感心していました。
こうなると、やっかいです。建物としての価値は、通常と比較して確実に下がりますし、売却も困難です。有効活用するにも、そのための各種の許可が下りない可能性もあります。建物所有者には、管理責任があり、その違法建築物が原因で第三者に損害を与えた場合は、建物所有者（相続人）がその責任を取らなければなりません。そのため、建物を相続する前に良く調べておいたほうがいいでしょう。
当事務所では、相続不動産（土地、建物）に関する調査を行っています。上記以外にもチェックしたほうがいいポイントがあります。
気になる物件を所有されている方、相続予定の方は、一度ご相談ください。