大阪府堺市、不動産と建築に詳しい行政書士の岡田です。
中古住宅を購入を検討される場合、特に一戸建ての場合ですが
この場合、まず敷地に接している、道の種類に注意が必要です。
道には大きく分けて、公道（国道・都道府県道・市町村道）と私道（個人や会社が所有管理）があります。
私道の場合は、所有関係が複雑（共有、持ち出し等）なことが多く、どのような所有形態なのかはきちんと確認すべきです。
その他に、見た目、物理的には道路であっても、法律的には道路でない道が存在します。
これはどういうことかと言えば、例え国や県などが所有していても、ただの公有地であり、道路として認定されていない道です。
見た目はどうみても道なのに、実は道ではない、そんな道です。
又、農道や里道という道も存在します。
これは道であったり道でなかったりします。
ややこしいですね。
道でないと何が困るのか？
それはずばり、その道に接している土地に建築物が建てられないからです。
建築基準法４３条に、建築物の敷地は原則として道路に２ｍ以上接しなければならないと規定されています。
この場合の道路とは建築基準法で認められた道のことです。
その道に２ｍ以上接していれば建築物を建ててもいいですよと言うことです。
ところが、それが道でなければ、そもそも建築物を建てることができません。
後で大変困ることになります。
中古住宅などで、そこにすでに住宅が建っている場合があります。
どのような経過でそこに建っているのかはわかりませんが、そんな場所に建っている建物を建て替えしようと思っても、建築確認が下りません。
つまり、建て替えができない住宅ということです。
相場よりも割安で出ていたりする不動産には、そのようなものがあります。
当然、不動産業者はそのあたりのことをきちんと調べて、説明する義務があります。
しかし、残念ながら、調査不足、説明不足で、あとからトラブルになるケースが後を絶ちません。
だから、買主も知識をつけて自己防衛すべきなのです。
では、道であればいいのか？と言えばそうではありません。
確かに道と認められれば建物は建築可能です。
しかし、私道の場合は、その所有関係に注意が必要です。
私道の所有関係には共有持ち分がある場合と、それぞれ分割して、分割した部分を単独所有しているケースがあります。後者の場合はそれぞれ道に対応する部分を提供しています。
どちらの場合ももしその道がへこんだり、アスファルトがめくれたりして修理が必要になったとき、所有者全員でお金を出して修理しなければなりません。
所有者全員が賛成して、お金もすぐ集まるなら、問題はないのですが、現実はなかなかそううまくいきません。金額のこととか、修理内容のこととかで、意見が合わなければ揉めるでしょう。
そもそも、話し合いが簡単にできるとも限りません。
私道にはそんなリスクが潜んでいます。
だから、値段が安いというだけで、衝動買いをしてしまうと後悔することになります。
道については念入りに調査してください。
当事務所では、不動産購入予定者のために、不動産の調査をしています。
購入を検討されている不動産についての、第三者専門家としてアドバイスいたします。
ご関心があられましたら、お知らせください。