堺市の相続問題に強い、相続＆不動産コンサルタントの岡田です。
今回は相続財産で、不動産が多い場合について考えてみます。
私も、日々のお仕事の中で、このようなケースに出会うことは多いです。
多いパターンとしては、父親が亡くなり、残った財産は住宅と預貯金だけ。
例えば住宅の時価が３０００万円 預貯金は１０００万円とします。
相続人は妻と子供が３人 合計４人
この場合は相続税の非課税範囲は３０００万円＋６００万円×３人なので
４８００万円＞４０００万円になり、相続税非課税の範囲です。
この家には、妻（母親）が居住している状態です。
均等に遺産分割
相続人全員で、仲良く均等に分ける方法です。
住宅は４分の１の共有登記、預貯金は一人当たり、２５０万円
住宅には、母親が引き続き居住する。この場合。母親が亡くなった後で、不動産の相続方法を３人で改めて、決めることになります。
ただ、共有登記というのは、その不動産を売買するなどの場合、全員の同意（署名・押印）が必要になるため、将来的に問題が生じやすくなります。
法定相続分で分割
法定相続分で分ける方法です。
母親 ２分の１ 兄弟姉妹 ２分の１×３分の１＝６分の１
この場合は、分け方に工夫が必要です。
遺産の総額が４０００万円なのですが、その内、３０００万円が不動産です。
妻（母親）に２分の１として不動産だけの共有持ち分の相続とした場合、不動産の持ち分は妻（母親）２０００万円、残りの１０００万円を兄弟姉妹で分割（共有）します。
問題点として、妻（母親）には預貯金の分配がないので、年金の他にお金があまりなければ、母親は生活に困ることことも予想されます。
このための対策として民法改正により『配偶者居住権』という制度が生まれました。つまり、配偶者の居住する権利というものを認め、その分を財産的価値に換算します。所有権ではないので、この評価は低くなり、妻（母親）も金融資産を取得する権利が生じます。
兄弟姉妹は、配偶者居住権付きの所有権を相続することになります。ただ、ここでもそれを共有登記にした場合、将来的に問題が生じやすくなります。
換価分割
住宅である不動産は売却して、現金化し、その代金を含めて相続人に法定相続分、又は相続人間で協議した相続割合で分配します。（換価分割）
妻（母親）の住居は、新しく探す（老人ホーム等の施設を含む）か、可能であれば兄弟姉妹の誰かと一緒に暮らす。
これは、一番シンプルな方法で、金銭的には結果的に問題が生じにくい方法です。ただ、妻（母親）の住居の移動が伴いますので、そこは慎重にすべきです。高齢者は環境の変化で心身共に体調を崩しやすく、場合によっては認知症等が進行する恐れもあります。
又、不動産を売却することが前提ですので、売却が可能な不動産なのか、流動性や、その他物件条件を、事前に調査しておいたほうがいいでしょう。
このように、不動産の割合の多い相続は、注意点が多くなります。
上記は相続税がかからない範囲でのお話でしたが、相続税はかからなくても、このように分割の方法で悩むことも多いのです。
参考までに、相続対策は大きく分けると３つになります。
１，分割対策
２，遺産の評価を下げる対策
３，納税資金の準備対策
不動産の割合が多いと、１～３が互いに絡みあって複雑になりやすいのです。何を優先的に行うかの検討も必要になります。トラブルが生じてからでは正直遅いので、早い段階での事前準備が重要です。
当事務所ではそのための対策をご提案しております。